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_华侨城成功插手康佳旧改地块 股东权斗未完待续

2017-11-19 23:55

[高附加值的旅游地产土地储备是华侨城历来的优势,如今这方面的土地储备减少,在一定程度上意味着优势的减弱。在业绩增长乏力、拿地优势减弱的背景下,就不难理解为何华侨城集团要跟控股公司争夺一块价值不菲的土地开发权 ]

时隔一年,康佳深圳总部旧改地块的开发权纷争,以深康佳A(000016.SZ)与大股东华侨城集团合作开发的仲裁结果告终。

这块预计可带来至少20亿元净利润的土地,对于市值不到60亿元的康佳来说意义重大。

原本康佳可独享这块大蛋糕,但半路杀出的大股东华侨城集团欲“横刀夺爱”。从仲裁结果来看,华侨城集团将分走一半蛋糕,引发了中小股东一片哗然。

不过,事情远未结束。康佳表示,其和华侨城集团将协商形成合作开发方案,但方案需要报康佳董事会和股东大会审批,并充分听取广大股东的意见。实际上,一些中小股东已表态将联合起来对抗华侨城集团。

“母子”操戈相向

7月31日,深圳国际仲裁院四次开庭审理后公布最终仲裁结果:驳回康佳作为“深圳市南山区康佳集团总部厂区城市更新项目”唯一开发主体的请求。

随后,深康佳发布公告称,康佳和华侨城集团将协商形成合作开发方案。这意味着,长达一年的康佳总部开发权争议就此告一段落。

事实上,华侨城集团和康佳这对母子操戈相向的案例,在A股中难得一见。华侨城集团是康佳的大股东和实际控制人,目前持有康佳20%的股份。

康佳于1998年取得总部厂区用地的房产证,2015年1月10日到期。由于土地使用权即将到期,经康佳申请,该更新改造项目顺利入围深圳第一批城市更新单元。

2011年11月,该项目规划草案通过深圳规土委审议。公告显示,康佳集团总部厂区开发建设用地面积为3.7万平方米,项目容积率为6.98,计容积率建筑面积为26万平方米,项目定位为商务公寓、商业性办公、商业服务业、产业研发、产业配套等综合型项目。

一直到2013年8月12日之前,康佳总部更新项目进展都非常顺利,包括确认康佳作为该项目的开发主体,深圳规土委向康佳下达国有土地使用权出让收入缴款通知书。一切只等2015年1月10日的合同续期。

不料半路杀出了华侨城集团。2013年8月12日,华侨城集团提交相关文件,认为康佳集团总部厂区城市更新单元涉及宗地的历史情况和遗留的产权问题存在异议,反对康佳作为唯一开发主体,并向深圳南山区旧村改造办公室提出申诉,要求暂停项目开发进程。

华侨城集团的依据是,早在2003年,华侨城集团就与深圳市政府有关部门签订了用地协议,一揽子解决华侨城片区用地问题,其中包括上述该项目用地,并为该项目用地缴纳了1621万元的地价款。因此华侨城集团认为,项目用地的土地使用权归属华侨城集团。

华侨城集团想从中分一杯羹,而康佳拥有该地块的房地产证,想独自开发,双方分歧很大,最后只能将争议提交深圳市国际仲裁院进行仲裁。

康佳集团总部地块之所以引起如此大的争议在于其背后巨大的利益。此前有市场人士测算,康佳总部厂区旧改项目能创造20亿~30亿元的净利润。

无论是对康佳还是华侨城集团来说,这都是一块“宝”。康佳目前的市值不足60亿元,去年的净利润只有4516万元;华侨城集团去年的净利润为49亿元。

抢食背后

在这场争夺中,让人颇为不解的是,华侨城集团作为康佳的大股东,为何要跟自己的子公司抢食?且它未在一开始提出异议,而是等到康佳各路手续快齐全的情况下才出手。

《第一财经日报》记者就此致电华侨城集团相关负责人,对方表示一切以仲裁书和公告为准。

业内分析,这或许跟华侨城集团的房地产业务近两年增长乏力有关。

根据CRIC研究中心发布的2013年中国房地产企业年度销售TOP50榜,去年华侨城集团的房地产销售金额为162.5亿元,排名第41位。而在五年前,华侨城集团的房地产销售金额为150亿元,在整个房地产行业中位列第18名。

相比之下,原本在华侨城集团之后的佳兆业(01638.HK)、招商地产(00024.SZ),在去年分别实现239亿、432亿元销售金额。

华侨城集团的房地产业务的没落与其固守的高毛利、慢周转发展模式不无关系。

依托旅游资源的优势,华侨城集团能以低价获取大面积土地,开发高毛利的豪宅,其房地产业务毛利率多年保持在60%左右。

但在严厉的楼市调控之下,华侨城集团的慢周转模式遭遇市场困境,销售波动巨大。

此外,华侨城集团的拿地优势也在慢慢减弱。截至2013年末,其土地储备面积约784万平方米,同比微增2.2%,其中旅游地产土地储备为466万平方米,同比下降17.9%。

高附加值的旅游地产土地储备是华侨城历来的优势,如今这方面的土地储备减少,在一定程度上意味着优势的减弱。

在业绩增长乏力、拿地优势减弱的背景下,就不难理解为何华侨城集团要跟控股公司争夺一块价值不菲的土地开发权。

而就在深圳国际仲裁院做出最终仲裁结果的前几天,深康佳发布了一则公告,称华侨城集团在今年4月至7月间共增持康佳1%的股权,使华侨城在康佳中的持股比例增至20%。华侨城集团称此举是为了进一步巩固大股东的控制力。

实际上,20%的持股比例并不高,再加上深康佳在外的流通股相对集中,这让华侨城集团对康佳的控制力略显不足。据统计,深康佳前十大流通股股东的持股加起来就超过了11%。

深康佳第九大股东夏锐已经公开表示对此次仲裁结果不满,会联合其他流通股东对相关议案投反对票。

根据公告,华侨城与康佳会协商合作开发方案,并提交董事会和股东大会审批,但华侨城由于涉及关联交易,必须回避表决。

不难看出,关于康佳总部项目的具体开发方案,仍将面临多方博弈。但留给他们的时间并不多,2015年1月10日将会给这场争夺画上句号。

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发布时间:2017-11-19 23:55

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